- У девелоперского проекта девять этапов: инициация, ИРД и изыскания, проектирование и экспертиза, бюджет и финансирование, разрешение на строительство, контрактация, строительство, ввод в эксплуатацию, передача и гарантия.
- В конце каждого этапа стоят ворота: проверка, что обязательные документы и решения готовы.
- Ключевые разрешительные документы — ГПЗУ, заключение экспертизы, разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и разрешение на ввод (ст. 55 ГрК РФ).
Девелоперский проект редко срывается из-за одной большой ошибки. Чаще его тормозят мелочи: не продлили технические условия, не подписали акт скрытых работ, забыли про договор на авторский надзор. Каждая такая мелочь всплывает тогда, когда исправить её уже дорого.
Поэтому проект делят на этапы и не переходят к следующему, пока не закрыт предыдущий. Ниже — девять этапов, документы для каждого и вопросы, которые стоит задать на воротах.
Что такое ворота этапа
Ворота — это контрольная точка в конце этапа. Ответственный собирает обязательные документы, руководитель проверяет их и принимает решение: идти дальше, доработать или остановить проект. В управлении проектами этот подход называют stage-gate.
Ворота дают две вещи. Первая — понятный статус: «проект на этапе 5 из 9» говорит больше, чем «работаем». Вторая — защита от дорогих ошибок: заключать договор генподряда до получения разрешения на строительство рискованно, и ворота просто не дадут это сделать.
Документы по этапам: сводная таблица
| Этап | Главный результат | Ключевые документы |
|---|---|---|
| 01 Инициация | Решение инвестировать | Права на участок, финансовая модель, инвестиционное решение |
| 02 ИРД | Исходные данные для проекта | ГПЗУ, технические условия на подключение, инженерные изыскания |
| 03 Проект | Проект и экспертиза | Проектная документация, положительное заключение экспертизы |
| 04 Бюджет | Деньги на проект | Утверждённый бюджет, источники финансирования, кредитный договор или проектное финансирование |
| 05 Разрешение | Право строить | Разрешение на строительство, уведомление о начале работ |
| 06 Контрактация | Подрядчики выбраны | Договор генподряда или подрядов, договоры на технадзор и авторский надзор |
| 07 Строительство | Объект построен | Общий журнал работ, исполнительная документация, акты КС-2 и КС-3 |
| 08 Ввод | Право эксплуатировать | Заключение о соответствии (ЗОС), технический план, разрешение на ввод |
| 09 Передача | Объект у покупателей | Акты передачи, документы для управляющей компании, гарантийные обязательства |
Перечень документов зависит от региона, типа объекта и формы финансирования. Перед воротами сверяйтесь с актуальной редакцией Градостроительного кодекса РФ и требованиями вашего региона.
Этапы подробно
1. Инициация и инвестиционное решение
Компания решает, стоит ли вообще заходить в проект. Проверяют права на земельный участок, вид разрешённого использования, считают финансовую модель: выручку, себестоимость, сроки, доходность.
На воротах: есть ли права на участок, посчитана ли модель хотя бы в двух сценариях, назначен ли руководитель проекта.
2. ИРД и изыскания
Исходно-разрешительная документация — основа для проектировщика. Главный документ здесь — ГПЗУ, градостроительный план земельного участка: что и какой высоты можно построить. Параллельно получают технические условия на подключение к сетям и проводят инженерные изыскания: геологию, геодезию, экологию.
На воротах: получен ли ГПЗУ, есть ли технические условия по всем сетям, сданы ли отчёты изысканий.
3. Проектирование и экспертиза
Проектировщик готовит проектную документацию, затем её отправляют на экспертизу — государственную или негосударственную, в зависимости от объекта и источника денег. Без положительного заключения разрешение на строительство обычно не выдадут.
На воротах: есть ли положительное заключение экспертизы и совпадает ли проект с ГПЗУ.
4. Бюджет и финансирование
Финансовую модель превращают в бюджет: статьи затрат, график платежей, резерв. Определяют источники денег: собственные средства, банк, проектное финансирование с эскроу-счетами.
На воротах: утверждён ли бюджет, подтверждены ли источники денег на весь срок проекта.
5. Разрешение на строительство
Разрешение на строительство выдаёт орган власти по статье 51 Градостроительного кодекса. Это юридический старт стройки: без него работы на площадке незаконны.
На воротах: получено ли разрешение, направлено ли извещение о начале работ в стройнадзор, если он есть для этого объекта.
6. Контрактация
Выбирают генподрядчика или подрядчиков по разделам, часто через тендер. Заключают договоры на технический заказчика, строительный контроль и авторский надзор.
На воротах: подписаны ли договоры, проверены ли подрядчики, совпадает ли сумма договоров с бюджетом.
7. Строительство
Самый длинный и дорогой этап. Главное здесь — не только строить, но и сразу оформлять исполнительную документацию: акты освидетельствования скрытых работ, исполнительные схемы, общий журнал работ. Подрядчикам платят по актам КС-2 и справкам КС-3.
На воротах: закрыты ли все акты, собрана ли исполнительная документация, нет ли открытых замечаний стройконтроля.
8. Ввод в эксплуатацию
Стройнадзор проводит итоговую проверку и выдаёт заключение о соответствии. Кадастровый инженер готовит технический план. Затем получают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по статье 55 Градостроительного кодекса.
9. Передача и гарантия
Квартиры или помещения передают покупателям по актам, объект — управляющей компании. Начинается гарантийный период: замечания жильцов нужно принимать, передавать подрядчикам и закрывать в срок.
Частые ошибки
- Документы собирают в конце. Исполнительную документацию ищут перед вводом, и ввод сдвигается на месяцы.
- Этапы перекрываются без контроля. Договор генподряда подписан до разрешения, а проект ещё меняется.
- Нет одного ответственного за этап. Каждый думает, что документ получает кто-то другой.
- Сроки технических условий не отслеживаются. Они истекают, и подключение приходится согласовывать заново.
Вопросы и ответы
Сколько этапов у девелоперского проекта?
Обычно выделяют девять: от инициации до передачи и гарантии. У генподрядчика своя цепочка — восемь этапов, у субподрядчика — пять.
Что такое ворота этапа?
Контрольная точка в конце этапа. Руководство проверяет, что все обязательные документы готовы, и только тогда открывает следующий этап.
Какой документ нужен для начала строительства?
Разрешение на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Для него нужны ГПЗУ, проектная документация и, как правило, положительное заключение экспертизы.
Можно ли вести этапы в Excel?
Можно, пока проект один и команда маленькая. Когда проектов несколько, таблицы расходятся, и статус приходится выяснять на совещаниях.